Art.90 Perequazione urbanistica: criteri e metodi

1. Ambiti di applicazione della perequazione. Ai sensi dell'art. 39 del Quadro normativo del Psc, la perequazione urbanistica si applica agli Ambiti interessati da interventi di trasformazione urbanistica, ossia: Ambiti per nuovi insediamenti, Ambiti di sostituzione, Ambiti da riqualificare, aree esterne a tali Ambiti destinate alla realizzazione di dotazioni territoriali pubbliche. I proprietari, indipendentemente dalle specifiche destinazioni assegnate alle singole aree, partecipano, in misura proporzionale alle proprietà possedute, sia alla capacità edificatoria riconosciuta dal Poc sia agli oneri derivanti dalla realizzazione delle dotazioni territoriali finalizzate al raggiungimento degli obiettivi di qualità urbana. Si parla di perequazione fondiaria quando la contribuzione alle dotazioni territoriali avviene attraverso la cessione di suoli; qualora invece la contribuzione sotto forma di suoli sia integrata o sostituita dalla realizzazione di opere e attrezzature pubbliche, oppure da servizi di manutenzione urbana, si parla di perequazione integrata.

2. Classificazione dei suoli. Il Poc in via ultimativa e il bando per la formazione del Poc in via preliminare provvedono a valutare lo stato di fatto e di diritto delle aree interessate dalla perequazione in esso inserite, individuando la sub-articolazione delle classi perequative individuate dall'art. 39 del Quadro normativo del Psc. Tra le caratteristiche di fatto e di diritto, ovvero tra i criteri da utilizzare per definire la sub-articolazione delle classi di suoli, rientrano:

- la presenza e la quantità di fabbricati esistenti, il loro stato di conservazione e il loro uso;

- la localizzazione e l'andamento del mercato immobiliare, così come ricavato dal monitoraggio;

- l'accessibilità territoriale e la dotazione di servizi;

- la presenza di vincoli paesaggistico-ambientali;

- la morfologia e la pericolosità idrogeologica;

- le condizioni ambientali riferite al microclima e all'inquinamento.

3. Attribuzione degli indici perequativi. Il Poc attribuisce gli indici perequativi a ciascuna sotto-classe di suoli, riconoscendo diritti edificatori alle aree soggette a perequazione. Tali diritti sono riferiti alla sola edificazione privata. I diritti edificatori delle aree soggette a perequazione sono stabiliti di volta in volta in sede di Poc; il Poc non può comunque modificare i valori del range degli indici perequativi stabiliti per le differenti classi di suoli dall'art. 39 del Quadro normativo del Psc.

4. Comparti perequativi e loro attuazione. Ai fini dell'attuazione negli Ambiti di trasformazione soggetti a perequazione urbanistica, il Poc provvede a individuare i comparti edificatori. Il comparto edificatorio costituisce l'unità minima di intervento che comprende l'insieme delle aree di trasformazione, per le quali il Poc definisce le quantità da destinare alla edificazione e le quantità da cedere all'Amministrazione comunale. Il comparto può essere di tipo continuo, quando comprende aree adiacenti tra loro, oppure di tipo discontinuo, quando include aree localizzate in parti diverse della città, con soluzione di continuità spaziale. L'attuazione dei comparti di trasformazione avviene tramite inserimento nel Poc e quindi presentazione di Pua che li riguardi nella loro interezza. La quota minima di aree da cedere, le infrastrutture per l'urbanizzazione e le attrezzature pubbliche e d'uso pubblico, i servizi di manutenzione urbana da assicurare, le modalità di trasferimento dei diritti edificatori sono disciplinati nella convenzione stipulata a seguito dell'approvazione del Piano urbanistico attuativo.

5. Proposte di intervento e quote premiali di edificabilità. Ai fini della valutazione delle proposte di intervento in sede di procedure concorsuali per l'inserimento nel Poc, e per l'attribuzione delle quote premiali di edificabilità, i soggetti proponenti organizzeranno le proposte di intervento avendo cura di coordinare i diversi obiettivi espressi dal bando per la formazione del Poc attraverso un progetto che assicuri l'unitarietà del comparto (continuo o discontinuo), con particolare riferimento ai seguenti criteri:

a) l'individuazione di un comparto perequativo che includa aree di cessione maggiori o meglio rispondenti agli obiettivi indicati dal Poc in termini di localizzazione;

b) la realizzazione di una maggiore quantità o di specifiche tipologie di edilizia residenziale sociale (Ers) individuate negli obiettivi del Poc e l'impegno alla gestione degli alloggi stessi;

c) il raggiungimento dei livelli migliorativi di qualità edilizia individuati dalle schede tecniche di dettaglio relative al Contenimento dei consumi energetici invernali (E7.1), controllo dell'apporto energetico solare (E7.2), permeabilità dei suoli e microclima (E8.4), risparmio e riuso delle acque (E9.1), riutilizzo dei materiali inerti da costruzione e demolizione (E10.2), e di alti livelli di qualità con riferimento agli obiettivi per le aggregazioni di edifici di cui all'art. 55;

d) l'impegno a definire il disegno urbano dei comparti tramite procedure concorsuali di progettazione, di cui all'art. 79, comma 3 del presente regolamento.