PARTE 1 DISPOSIZIONI GENERALI

TITOLO 2 DEFINIZIONI

 

CAPO 1 TERMINI, GRANDEZZE E INDICI URBANISTICO-EDILIZI

 [Art.8] Un vocabolario comune

Gli indici, le grandezze e le entità geometriche fondamentali con cui si esprime questo Regolamento sono definiti agli artt. 9-19.
Nelle voci del Glossario allegato, costituente parte integrante del presente Regolamento, trovano definizione univoca termini che intervengono nelle disposizioni del Rue e che richiedono interpretazione non difforme.


[Art.9] Superficie territoriale

Si definisce superficie territoriale (St) la superficie complessiva di un'area la cui trasformazione è sottoposta ad attuazione indiretta, mediante piano urbanistico attuativo, comunque denominato.
È comprensiva della superficie fondiaria, delle aree per le infrastrutture per l’urbanizzazione degli insediamenti, delle aree per attrezzature e spazi collettivi.


[Art.10] Superficie fondiaria

Si definisce superficie fondiaria (Sf) la superficie destinata all’edificazione diretta, comprensiva dell’area di sedime e dell’area di pertinenza degli edifici (corrispondente ai lotti o alle porzioni di suolo asservite alle costruzioni), al netto delle superfici delle aree per le infrastrutture per l’urbanizzazione degli insediamenti e delle aree per attrezzature e spazi collettivi.

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[Art.11] Superficie coperta

Si definisce superficie coperta (Sc) di un edificio la proiezione sul terreno della sua sagoma plani volumetrica (come definita all’art. 16), cioè la superficie della figura descritta sul piano di campagna dalla proiezione secondo la verticale dei fili esterni delle strutture e dei tamponamenti perimetrali dell’edificio.


[Art.12] Superficie permeabile e semipermeabile

Si definisce permeabile la porzione di superficie fondiaria priva di pavimentazioni e permanentemente libera da manufatti e costruzioni dentro e fuori terra.
Si definisce semipermeabile la porzione di superficie fondiaria che:
- sia per almeno il 50% della sua prevista estensione priva di pavimentazione e permanentemente libera da manufatti e costruzioni fuori e dentro terra;
- sia per la restante quota parte della sua estensione priva di manufatti superficiali e con gli eventuali manufatti interrati coperti da uno spessore di terreno di almeno 0,60 metri, dove siano messe a dimora essenze arboree arbustive e tappezzanti.


[Art.13] Superficie utile lorda

Si definisce superficie utile lorda (Sul) di un edificio la superficie risultante dalla somma delle superfici utili (Su), delle superfici accessorie (Sa) fuori terra, delle superfici dei singoli piani fuori terra impegnate da muri.

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[Art.14] Superficie utile (Su) e superficie accessoria (Sa)

1. Superficie utile. Si definisce superficie utile (Su) di una unità immobiliare la somma delle superfici di pavimento di tutti gli spazi chiusi che compongono l’unità immobiliare aventi altezza utile superiore o uguale a 1,80 m, misurata al netto delle superfici accessorie di cui al comma 2 e secondo le specifiche di cui al comma 3 del presente articolo. La Su di un’unità edilizia è data dalla somma delle Su delle unità immobiliari.
La Su costituisce la grandezza di riferimento per esprimere l’entità dei diritti edificatori nella formulazione dell’indice di utilizzazione territoriale (Ut=Su/St) e dell’indice di utilizzazione fondiaria (Uf=Su/Sf).

2. Superficie accessoria. Si definisce superficie accessoria (Sa) di un’unità edilizia o di un’unità immobiliare la superficie destinata a spazi di servizio aventi altezza utile superiore o uguale a 1,80 m che contribuiscono a migliorarne la qualità dell’abitare. La Sa è data dalla somma delle superfici, misurate secondo le specifiche del successivo comma 3, dei seguenti spazi:

a) spazi di servizio dell’unità edilizia, di uso comune a più unità immobiliari, siano essi chiusi o aperti e coperti: locali di servizio condominiale in genere; spazi di collegamento verticale (pianerottoli, vani di ascensori e montacarichi, rampe, scale, con le scale esterne – coperte e non –  comunque comprese) da conteggiarsi una sola volta a prescindere dal numero di piani; spazi di distribuzione e collegamento orizzontale (atrii, androni, ballatoi, corridoi); spazi di interfaccia tra edificio e spazio aperto (porticati, gallerie commerciali e simili);

b) spazi tecnici collegati a parti comuni, ossia vani contenenti impianti dell’edificio per i quali sia previsto l’accesso, anche solo occasionale, di persone (quali vani per impianti idraulici, meccanici, termici, di condizionamento in genere; extra-corsa e locali macchina degli ascensori; centrali termiche o tecnologiche; volumi per il contenimento di serbatoi idrici e vasi di espansione; vani al servizio di impianti a pannelli solari termici o fotovoltaici; serre bioclimatiche; vani per il contenimento degli apparati funzionali alla telefonia mobile), e comunque compresi gli spazi dotati di copertura a protezione di impianti tecnologici privi chiusure perimetrali posti sulle coperture degli edifici.

c) spazi aperti e coperti pertinenziali delle singole unità immobiliari, e cioè: logge con profondità uguale o inferiore a 1,80 metri (da considerarsi Su per l’eccedenza), balconi, (con profondità superiore di 1,50 m) tettoie, porticati e simili;

d) pertinenze esclusive delle singole unità immobiliari, chiuse, o aperte e coperte (cantine interrate, autorimesse e relativi corselli, se coperti , posti auto coperti).
Negli edifici di tipo monofunzionale per attività ricettive (uso 5a, limitatamente ad alberghi, motel, ostelli), per attività direzionali in strutture complesse (uso 3a, limitatamente a centri di attività terziarie e palazzi d’uffici), per servizi alla popolazione (usi 7a e 7b, limitatamente ad attrezzature ospedaliere, sanitarie, socio-sanitarie, assistenziali), per servizi per la mobilità (uso 7d, limitatamente a parcheggi pubblici in struttura) sono da conteggiarsi come Sa esclusivamente le superfici poste ai piani fuori terra o seminterrati relative a spazi di collegamento verticale, autorimesse pertinenziali, porticati privati e/o di uso pubblico, balconi, logge nei limiti di cui al presente comma 2, lettera c, cabine elettriche e centrali tecnologiche.

3. Specifiche per il computo di Su e Sa. La Su e la Sa si misurano al netto di murature, pilastri, tramezzi, sguinci, vani di porte e finestre e di vani tecnici non praticabili (ad es. canne fumarie e di ventilazione, cavedi tecnologici, intercapedini non praticabili di larghezza pari o inferiore a 0,50 m) e al lordo di attrezzature di arredo a muro (cabine armadio, pareti-contenitore, ecc.).
Le variazioni di Su e Sa a seguito di interventi di manutenzione ordinaria e manutenzione straordinaria, limitate a quanto può derivare dalla modifica, realizzazione o eliminazione di partizioni interne alle unità immobiliari o interne alle parti comuni, così come dall’eventuale ispessimento di strutture portanti o perimetrali per finalità strutturali o di isolamento, non comportano, ai fini dei titoli abilitativi, l’adeguamento dei parametri originari dell’unità immobiliare su cui si interviene e delle sue dotazioni.
Nelle unità edilizie a uso abitativo, le cantine si considerano superficie accessoria (Sa) e non costituiscono Su esclusivamente quando i relativi vani siano posti in piani completamente interrati.
Le autorimesse non sono da considerare spazi accessori (Sa), ma superficie utile (Su) quando costituiscono componente essenziale di un’attività economica: ad esempio attività di trasporto, di corriere, di noleggio veicoli, parcheggi privati a pagamento e simili.
Le tettoie negli usi diversi dall'abitativo sono da considerarsi pertinenze (Sa) esclusivamente se non utilizzate come attività principale.

4. Superfici escluse dal computo di Su e Sa. Non costituiscono né Su, né Sa le superfici dei seguenti elementi:
a) le terrazze, i lastrici solari, i balconi (quando di profondità fino a 1,50 m)
b) i porticati o le gallerie con servitù di uso pubblico; gli spazi di proprietà condominiale, realizzati al piano terra di edifici plurifamiliari, dedicati ad attività comuni di carattere sociale, di servizio, per la pratica sportiva di vicinato;
c) tutti gli spazi scoperti a terra pertinenziali delle singole unità immobiliari, quali cortili, chiostrine, giardini privati e simili, e i tetti verdi realizzati in conformità alla normativa vigente (norme Uni e smi);
d) gli spazi coperti a terra, di qualunque altezza, sottostanti a scale esterne e balconi;
e) gli spazi occupati da silos.

5. Quantità massime di Sa. La Sa realizzata ai piani seminterrati e fuori terra (da cui sono pertanto escluse le eventuali superfici accessorie completamente interrate realizzate nel lotto, come definito al successivo art. 20) non può eccedere il 50% della Su di progetto. Le superfici accessorie eccedenti sono da computarsi come Su ai fini del rispetto delle potenzialità edificatorie ammesse.
La trasformazione, tramite interventi di ristrutturazione, in Su di Sa di logge chiuse su tre lati e di vani chiusi fuori terra e seminterrati è ammessa per logge e vani esistenti alla data di entrata in vigore del Psc. Le salette condominiali esistenti non sono trasformabili in Su. La trasformazione della superficie di autorimesse fuori terra o seminterrate in Su è consentita solamente ove si preveda la contestuale realizzazione di una superficie per un equivalente numero di posti auto all’interno del lotto. Negli ambiti sottoposti a Poc il limite di Sa, realizzabile ai piani seminterrati e fuori terra, può eccedere quello sopra fissato per gli interventi regolati dal Rue, arrivando fino al 70%, per promuovere particolari tipologie di interventi edilizi finalizzati al miglioramento qualità energetico/ambientale, architettonica, urbanistica dei nuovi insediamenti.

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[Art.15] Superficie di vendita

1. Definizione. Si definisce superficie di vendita (Sv) la superficie di un esercizio commerciale destinata alla vendita e comprende i locali frequentabili dai clienti, adibiti all'esposizione delle merci e collegati direttamente all'esercizio di vendita, quella occupata dai banchi, dalle scaffalature, dalle vetrine.
È esclusa dal computo della superficie di vendita la superficie dei locali destinati a magazzini, depositi, lavorazioni, uffici, servizi igienici, impianti tecnici e altri servizi per i quali non è previsto l’accesso dei clienti nonché gli spazi di "cassa" e "avancassa" purché non adibiti all'esposizione delle merci".

2. Specifiche per gli esercizi di merci ingombranti. La superficie di vendita degli esercizi commerciali che trattano esclusivamente merci ingombranti non immediatamente amovibili e a consegna differita (come concessionarie di auto, rivendite di mobili, di legnami, di materiali per l'edilizia) è computata in modo convenzionale nella misura di 1/10 della superficie effettiva quando questa non sia superiore a 2.500 mq. Per superfici superiori a 2.500 mq la superficie di vendita è computata nella misura di 1/10 fino a 2.500 mq e nella misura di 1/4 per la parte eccedente. Ai fini e per gli effetti di quanto disposto al presente comma è obbligatoria la sottoscrizione di un atto unilaterale d'obbligo con cui l’operatore commerciale si impegna con il Comune a non introdurre e/o vendere merci diverse da quelle di cui al presente comma e a comunicare preventivamente ogni variazione circa le merci commercializzate.

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[Art.16] Sagoma planivolumetrica

Per sagoma planivolumetrica (o fondamentale) di un edificio si intende la figura solida di inviluppo descritta dall’intersezione dei piani di tutte le superfici di tamponamento esterno dell’edifico (fronti e coperture) con il piano o i piani di campagna, comprese le logge, i volumi aggettanti, i bow-window, i porticati, le terrazze in falda (a tasca o asola) e i volumi tecnici con altezza superiore a 1,80 m, esclusi i balconi, gli sporti di copertura aggettanti per non più di 1,50 m, le scale di sicurezza aperte e scoperte e le scale aperte di accesso al primo piano fuori terra e gli elementi tecnologici, quali pannelli solari e termici.

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[Art.17] Volume

1. Volume totale. Si definisce volume totale (Vt) dell’edificio, la misura in metri cubi della figura solida fuori terra definita dalla sagoma planivolumetrica (o fondamentale) di cui all’art. 16.

2. Volume totale esistente. Per Volume totale esistente (Vte) si intende il volume legittimamente realizzato entro la data di entrata in vigore del Piano strutturale comunale, come documentato da licenze, concessioni, autorizzazioni, condoni edilizi rilasciati o altri titoli abilitativi.
Per gli edifici esistenti realizzati prima del 17 agosto 1942 (data di entrata in vigore della Legge 1150/1942) il Vte viene computato (secondo i criteri definiti dal comma 1 del presente articolo) sulla base della documentazione catastale di primo impianto (1939/40).
Gli edifici esistenti realizzati tra il 17 agosto 1942 (data di entrata in vigore della Legge 1150/1942) ed il 12 ottobre 1955 (data di adozione del Prg comunale) privi di licenza edilizia ed esterni al perimetro di applicazione del Regolamento edilizio in vigore all’epoca, la consistenza planivolumetrica dei quali sia documentata da planimetria catastale originaria o da altri documenti tecnici probatori, sono da considerarsi legittimi.

3. Volume utile.Si definisce volume utile (Vu) il volume ottenuto dalla somma dei prodotti delle superfici utili per le relative altezze utili.

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[Art.18] Altezza dei vani e degli edifici

1. Altezza utile del vano. Si definisce altezza utile l'altezza netta del vano misurata dal piano di calpestio all'intradosso del solaio sovrastante, o tra piano di calpestio e intradosso delle strutture sottoemergenti dal soffitto (travetti) quando il loro interasse risulti inferiore a 0,40 m. Per locali aventi pavimenti e soffitti a più livelli o inclinati a più pendenze o curvi si dice altezza utile virtuale il rapporto (Vu/Su) tra il volume utile dello spazio considerato e la relativa superficie utile con esclusione delle parti di vano con altezza inferiore a 1,80 m.

2. Altezza delle fronti dell’edificio. Si definisce altezza delle fronti dell’edificio (Hf) l’altezza di ogni parte di prospetto in cui può essere scomposto l’edificio, misurata dalla linea di terra alla linea di copertura.
La linea di terra è determinata dall’intersezione del fronte dell’edificio con il piano del terreno esistente, come documentato dallo stato di fatto.
La linea di copertura, per gli edifici con copertura piana, è determinata dall’intersezione della parete perimetrale esterna del fronte dell’edificio con il piano di intradosso dell’ultimo solaio. Per gli edifici con copertura inclinata fino a 45°, la linea di copertura è determinata dall’intersezione della parete perimetrale esterna del fronte dell’edificio con il piano d’intradosso della struttura di copertura (quando in laterocemento) o dell’assito (quando in legno). Nel caso di falde inclinate, curvilinee o di sopraelevazioni che definiscano un piano di copertura con angolo superiore a 45°, l’altezza è misurata al colmo del tetto o, comunque, nel punto più alto dell’edificio.
Nella determinazione delle altezze, sono comunque esclusi: i parapetti pieni al piano di copertura con altezza minore di 1,20 m; i manufatti tecnologici, quali extracorsa di ascensori, tralicci, ciminiere e vani tecnici particolari, fatte salve le disposizioni relative ai vincoli aeroportuali.
Tutte le quote devono essere riferite a un caposaldo (punto fisso) di livellazione da materializzare nel lotto o nell’intorno.
L’altezza delle fronti dell’edificio è il parametro da utilizzare ai fini della verifica delle distanze degli edifici dai confini e dalle strade.
Ai sensi e nei limiti delle vigenti disposizioni di legge nazionali e regionali in materia di prestazioni energetiche degli edifici, ai fini della determinazione dell’altezza massima sono fatte salve le eccedenze derivanti dalla realizzazione degli eventuali maggiori spessori delle coperture.

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[Art.19] Rapporto di copertura

Con riferimento alla porzione di suolo su cui insistono uno o più edifici, si definisce rapporto di copertura il rapporto fra la superficie coperta (come definita all’art. 11) e la relativa superficie fondiaria (come definita all’art. 10).
Si definisce rapporto massimo di copertura il valore massimo ammissibile del rapporto di copertura, espresso in percentuale.
Ai sensi e nei limiti delle vigenti disposizioni di legge nazionali e regionali in materia di prestazioni energetiche degli edifici, ai fini della determinazione del rapporto di copertura sono fatte salve le eccedenze derivanti dalla realizzazione degli eventuali maggiori spessori dei muri perimetrali.

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[Art.20] Edificio, lotto, unità immobiliare

1. Definizioni.
a) Per edificio (o organismo edilizio o unità edilizia ) si intende un fabbricato morfologicamente e funzionalmente riconoscibile.
L'edificio è costituito da:
- spazi di fruizione per attività principale;
- spazi di fruizione per attività secondaria;
- spazi distributivi, di circolazione e collegamento;
- locali e vani tecnici, aperti e/o chiusi;
- impianti e loro componenti.
L'edificio è composto da una o più unità immobiliari, e a esso possono essere associate pertinenze , aperte o chiuse, relative a un'unità immobiliare oppure comuni a più unità immobiliari.
Gli edifici possono essere fra loro aggregati e anche fisicamente adiacenti ma sono caratterizzati dalla riconoscibilità dell'impianto morfologico e funzionale.
b) Per lotto si intende una porzione di suolo unitaria comprensiva dell'edificio (esistente o da realizzarsi) e della relativa area di pertinenza.
c) Per area di sedime di un edificio si intende la figura piana descritta dall'effettivo attacco al suolo dell'edificio, cioè dall'intersezione dei fili esterni delle strutture e dei tamponamenti perimetrali con il piano o i piani di campagna.
d) Per unità immobiliare si intende la più elementare aggregazione di vani edilizi (comprensiva degli spazi coperti e scoperti che ne costituiscono accessori e di norma coincidente con una ripartizione catastale) avente caratteristiche di continuità fisica, autonomia funzionale e individualità spaziale (fatte salve le eventuali pertinenze esterne).
e) Per pertinenze comuni degli organismi edilizi o delle singole unità immobiliari che ne sono parte si intendono gli spazi aperti ed edificati – di accessorio, attrezzatura e/o infrastruttura – comunque esterni alle unità immobiliari, che costituiscono complemento dell'unità edilizia o immobiliare in quanto integrati e coinvolti nell'uso degli stessi.

2. Edificio esistente. Si intende esistente l'edificio (o la porzione di edificio, e così anche le superfici utili, le superfici utili lorde, i volumi relativi, computati secondo le definizioni di cui al presente Regolamento) legittimamente realizzato (comunicazione di fine lavori) entro la data di entrata in vigore del Piano strutturale comunale.
Perché un edificio possa definirsi “esistente” devono essere inoltre verificate le seguenti condizioni:
a) deve sussistere almeno il 50% dello sviluppo delle sue strutture perimetrali esterne;
b) deve sussistere almeno un elemento della copertura che permetta di individuarne l'altezza.

3. Piani dell'edificio. Si intende per:
- piano di un edificio : lo spazio, racchiuso o meno da pareti perimetrali, compreso tra due solai, delimitato rispettivamente dal pavimento (estradosso del solaio inferiore, piano di calpestio) e dal soffitto (intradosso del solaio superiore). Il soffitto può presentarsi orizzontale, inclinato o curvo;
- piano fuori terra : il piano di un edificio il cui pavimento si trovi a una quota uguale o superiore a quella del terreno e/o pavimentazione circostante. Si considerano inoltre fuori terra le porzioni di piano comprese all'interno di vani il cui pavimento si trovi nelle condizioni sopra specificate. Sono assimilati a piani fuori terra (e quindi come tali considerati ai sensi del presente Regolamento) i piani seminterrati o le porzioni di piani seminterrate il cui pavimento si trovi a una quota non inferiore a -0,30 m rispetto alla quota del terreno e/o pavimentazione circostante;
- piano seminterrato : il piano di un edificio il cui pavimento non possa dirsi fuori terra secondo la definizione sopra riportata e il cui soffitto si trovi a una quota uguale o superiore a +0,90 m rispetto a quella del terreno e/o pavimentazione circostante;
- piano interrato : il piano di un edificio il cui soffitto si trovi a una quota uguale o inferiore a quella del terreno e/o pavimentazione circostante. Sono inoltre assimilati ai piani interrati, e come tali considerati, i piani seminterrati con soffitto a una quota inferiore a +0,90 m rispetto alla quota del terreno e/o pavimentazione. Si definisce completamente interrato un piano in cui l'estradosso del solaio di copertura sia sotto il livello del terreno in ogni suo punto, o una costruzione la cui presenza non sia percepibile sulla superficie del terreno, fatte salve le opere di accesso e i camini di aerazione;
- piano ammezzato : un piano interposto tra il primo piano fuori terra e i successivi, di altezza interna generalmente inferiore a quella degli altri piani (e, tipicamente, con finestrature sotto portico);
- piano sottotetto : il piano compreso tra il solaio di copertura dell'ultimo piano e le falde del tetto.
Si specifica e precisa che:
- per la definizione della posizione del piano rispetto al terreno (fuori terra, interrato, seminterrato) quando il progetto ne modifichi l'andamento naturale, si assume come quota di riferimento quella dello stato finale previsto dal progetto. La misura della distanza terreno-pavimento e terreno-soffitto si determina dividendo la superficie delle porzioni di fronte edilizio sotto e sopra la linea di terra per lo sviluppo lineare delle pareti stesse;
- nel caso di edifici le cui pareti perimetrali risultino separate dal terreno circostante mediante opere di contenimento e sostegno, scannafossi, corselli a cielo aperto ecc., di larghezza superiore a 5 m, si considera quota di terra la linea di stacco della parete dell'edificio dal pavimento dello stesso scannafosso, corsello o sistemazione.

 

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CAPO 2 REQUISITI DI DISTANZA

 

[Art.21] Calcolo delle distanze

1. Criteri di misurazione. La distanza di un edificio da qualunque altro riferimento assunto (altro edificio, confine, strada, ferrovia, ecc.) si misura in ragione della lunghezza del segmento minimo su piano orizzontale congi ungente la sagoma planivolumetrica dell'edificio (come definita dall'art. 16) con tale riferimento.
Ove sia espressamente richiesto il rispetto di un requisito di distanza minima tra eventuali strutture o piani interrati degli edifici e altro riferimento, tale distanza si intende misurata in ragione della lunghezza del segmento minimo congiungente la superficie esterna della struttura interrata con il riferimento assunto.

2. Definizioni di distanza.
- distanza tra edifici: la lunghezza del segmento minimo congiungente le sagome planivolumetriche degli edifici;
- distanza di un edificio da confine di proprietà: la lunghezza del segmento minimo congiungente la sagoma planivolumetrica dell’edificio, con il confine delle proprietà contigue;
- distanza di un edificio da strada: la lunghezza del segmento minimo congiungente la sagoma planivolumetrica dell’edificio, con la linea che definisce il confine tra la proprietà e il ciglio stradale. Ogni qualvolta il Piano operativo comunale preveda la rettifica, l’ampliamento o la formazione di nuovi tracciati stradali, la distanza minima da strada deve essere verificata con riferimento sia allo stato dei luoghi, sia a quello derivante dall’attuazione delle previsioni del Piano operativo comunale;
distanza di un edificio da ferrovia: la lunghezza del segmento minimo congiungente la sagoma planivolumetrica dell’edificio, con il primo ferro dei binari.
Le distanze minime degli edifici da strade e ferrovie sono disciplinati dalle disposizioni del Quadro normativo del Piano strutturale comunale, art. 15 (Vincoli), commi 3 e 4.

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[Art.22] Distanze minime degli edifici dai confini di proprietà e dalle aree pubbliche o a destinazione pubblica

1. Casistica. Relativamente ai requisiti di distanza minima degli edifici dai confini di proprietà e da aree pubbliche o a destinazione pubblica individuate nella tavola “Regole per i materiali urbani e classificazione dei suoli” e dal Poc e limitatamente alla validità del Poc stesso, si definiscono le seguenti fattispecie.

2. Interventi su edifici esistenti. Per gli interventi sul patrimonio edilizio esistente che non comportino variazioni della sagoma planivolumetrica sono ammesse le distanze preesistenti.
Per interventi su edifici esistenti con variazione della sagoma planivolumetrica (in ampliamento o sopraelevazione) che comportino o non comportino pareti finestrate sul lato prospettante il confine di proprietà e/o di area a destinazione pubblica, deve essere rispettata la distanza di 1/2 dell’altezza dell’edificio, con un minimo di 5 m.

3. Nei casi di sopraelevazione di edifici a distanza non regolamentare dai confini di proprietà e/o di area pubblica o a destinazione pubblica, fermi restando i requisiti minimi di distanza tra edifici, sono comunque ammessi gli interventi nei quali il ribaltamento del fronte in sopraelevazione sia compreso all'interno della superficie coperta del piano su cui la sopraelevazione stessa poggia.

4. Interventi di nuova costruzione. Quando si realizzino nuovi edifici, anche previa demolizione o ampliamenti e sopraelevazioni, devono essere soddisfatti i seguenti requisiti di distanza: 1/2 dell’altezza dell’edificio, con un minimo di 5 m. Tali requisiti si applicano con riferimento a pareti sia finestrate sia non finestrate, e per qualsiasi sviluppo del fronte dell’edificio.
È consentita la costruzione in aderenza a edificio preesistente costruito sul confine, nei limiti d’altezza del fronte di detto edificio.
È ammessa altresì, con esclusione delle aree a destinazione pubblica, la costruzione a distanze inferiori a quelle sopraindicate, purché sia intercorso un accordo sottoscritto tra i proprietari confinanti.
Le prescrizioni in materia di distanza minima dai confini non si applicano alle porzioni completamente interrate degli edifici.

 

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[Art.23] Distanze minime tra edifici

1. Edifici esistenti. Per interventi su edifici esistenti che non comportino variazione in aumento della sagoma planivolumetrica sono ammesse le distanze preesistenti, anche se inferiori ai minimi.

2. Interventi di nuova costruzione. Per interventi di nuova costruzione (tra cui quelli di ampliamento) compresi negli Ambiti storici e negli Ambiti consolidati misti e specializzati la distanza minima da osservare fra pareti finestrate è di 10 m (da verificarsi per un cono visuale di 180°); la norma si applica anche quando una sola parete sia finestrata. In caso di pareti non finestrate è prescritta la distanza minima di 3 m.
Per interventi di nuova costruzione, al di fuori degli Ambiti storici e degli Ambiti consolidati misti e specializzati, qualora gli edifici, aventi anche una sola parete finestrata, si fronteggino per uno sviluppo inferiore a 12 m, la distanza da osservare è di 10 m (da verificarsi per un cono visuale di 180°); qualora gli edifici si fronteggino per uno sviluppo uguale o superiore a 12 m la distanza da osservare è pari all’altezza del fabbricato più alto, con un minimo di 10 m.
È consentita la costruzione in aderenza, nel qual caso non valgono i requisiti di distanza di cui al presente articolo, fermo restando il rispetto dei requisiti di illuminamento.
I requisiti di distanza di cui al presente articolo non valgono per gli interventi oggetto di piani urbanistici attuativi.

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[Art.24] Deroghe ai requisiti minimi di distanza e diritti dei terzi

1. Deroghe.
a) Sono fatti salvi dall’osservanza delle distanze fra pareti finestrate i manufatti esistenti e di progetto che non interferiscono con l’affaccio delle finestre del primo ordine della parete prospiciente.
b) La disciplina sulle distanze di competenza delle norme comunali non si applica, in considerazione delle caratteristiche strutturali e funzionali:
- alle nuove costruzioni, se all'interno del perimetro del centro abitato come definito dalla carta unica del Psc, quando l'applicazione della norma sulle distanze alteri negativamente l'assetto complessivo degli allineamenti stradali preesistenti, per ragioni estetiche, ambientali, di traffico ed urbanistiche; in questo caso l’ampliamento o la nuova edificazione deve contenersi all'interno della linea parallela alla strada individuata dall'edificio o dagli edifici preesistenti. Il Comune può consentire o imporre, sentita la Commissione per la qualità architettonica e il paesaggio, gli allineamenti sia verticali che orizzontali.
- alle strutture di arredo urbano;
- ai manufatti per la rete dei percorsi pedonali e ciclabili realizzati su zone pubbliche (sovrappassi e relative rampe, scale mobili, percorsi sopraelevati, ecc.);
- alle scale di sicurezza, a condizione che siano aperte e scoperte;
- ai volumi tecnici posti sulla copertura degli edifici a condizione che il ribaltamento del fronte di tali volumi ricada all’interno della superficie coperta del piano su cui poggiano;
- ai pergolati;
- ai muri di cinta di altezza fino a 3 m, fermo restando l’obbligo di rispetto dei requisiti di distanza da strade e ferrovie;
- alle recinzioni, se all’interno del perimetro del centro abitato come definito dalla carta unica del Psc, di altezza non superiore a 1,00 m costituite da siepi morte in legno, reti metalliche, filo spinato e materiali similari, sostenute da paletti infissi direttamente nel terreno o in cordoli emergenti dal suolo
- ai manufatti per l’alloggiamento dei contatori con altezza massima 1,80 m.
- ai fabbricati esistenti per i quali si renda recessaria, e non diversamente realizzabile, la costruzione sul perimetro esterno di ascensori, montacarichi, canne fumarie e di aspirazione, limitatamente ai volumi tecnici strettamente indispensabili a contenerli.
c) Per le distanze dettate da normative statali o di altri enti eventuali deroghe debbono essere richieste agli enti interessati.
d) Ferma restando la distanza minima fra edifici prevista dal Codice civile, ai sensi e nei limiti delle vigenti disposizioni di legge nazionali e regionali in materia di prestazioni energetiche degli edifici è consentita la deroga ai requisiti di distanza e distacco prescritti dal presente Regolamento.

2. Diritti dei terzi. Il rilascio del permesso di costruire o il deposito della Dia o l’approvazione del progetto non incide sui rapporti tra l’avente titolo e i terzi portatori di interessi, i quali nel caso di violazione delle norme civilistiche sulle distanze conservano inalterato il diritto di rivalersi nelle opportune sedi.

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CAPO 3 TIPI DI INTERVENTO

 

[Art.25] Disciplina degli interventi di trasformazione dello spazio aperto ed edificato

1. Interventi e opere. Il Rue regolamenta le opere che agiscono sulle parti interne ed esterne dell’edificio e sugli spazi aperti. Le diverse opere sono ricondotte, anche per analogia, agli interventi definiti dalle leggi vigenti, secondo la casistica di cui al seguente art. 26.

2. Restauro. Gli interventi di restauro non si configurano come insieme di opere a sé, ma come specifiche modalità progettuali, tecniche e operative con cui praticare opere manutentive, di risanamento e di ristrutturazione sugli edifici di interesse storico-architettonico e documentale, di cui all’art. 57 e al relativo strato cartografico. Per restauro si intende l’intervento diretto sull’immobile attraverso un complesso di operazioni finalizzate all’integrità materiale e al recupero dell’immobile, alla protezione e alla trasmissione dei suoi valori culturali. L’intervento di restauro deve rispettare gli elementi tipologici, formali e strutturali dell’edificio rendendone possibile un uso adeguato alle intrinseche caratteristiche.
L’intervento può prevedere:
- il restauro degli aspetti architettonici o il ripristino di parti alterate (restauro o ripristino dei fronti esterni ed interni e degli ambienti interni, ricostruzione filologica di parti dell’edificio eventualmente mancanti, conservazione o ripristino del’impianto distributivo e organizzativo originale, conservazione o ripristino degli spazi liberi pertinenziali quali corti, orti, giardini),
- il consolidamento, con sostituzione delle parti non recuperabili senza modificare la posizione o la quota di murature portanti, solai e volte, scale, tetti (con ripristino del manto di copertura originale),
- l'eliminazione delle superfetazioni come parti incongrue all’impianto originario e agli ampliamenti organici del medesimo,
- l’inserimento degli impianti tecnologici e igienico-sanitari essenziali nel rispetto delle precedenti indicazioni.
Le opere ammesse sugli edifici di interesse storico-architettonico e documentale sono  da realizzare nel rispetto dei requisiti e dei modi definiti all’art. 57, Parte 2 di questo Regolamento, oltre che con riferimento alle norme di Ambito.

3. Interventi parziali e globali. Quando le opere, di qualunque e anche diverso tipo (con esclusione di quelle riconducibili alla manutenzione ordinaria e straordinaria), coinvolgano l’intero edificio, ovvero interessino tutte le sue unità immobiliari costitutive, configurano un intervento che si definisce globale.

4. Demolizioni. La demolizione, intesa come intervento autonomo volto a rimuovere, in tutto o in parte, manufatti preesistenti legittimi, è assimilata a intervento di manutenzione straordinaria.

5. Scavi e reinterri. Per scavi e reinterri si intendono quelle opere, comunque estranee all'attività edificatoria (quali scavi, livellamenti, riporti di terreno, sbancamenti), che comportano movimenti di terra e modifiche permanenti della morfologia del suolo. Sono esclusi da questa definizione: i movimenti di terra riguardanti la coltivazione di cave e torbiere, disciplinata da specifica normativa; i movimenti di terra indotti dal normale avvicendamento delle colture agricole e le sistemazioni del terreno strettamente connesse alla coltura; i lavori di modesta entità relativi alla sistemazione di spazi verdi. Si considera che gli scavi e reinterri costituiscano significativi movimenti di terra quando la quota altimetrica originaria venga modificata per +/- 0,90 m. I significativi movimenti di terra sono obbligatoriamente assoggettati a denuncia di inizio attività e devono essere effettuati nel rispetto delle disposizioni della vigente normativa di settore (vincoli paesaggistico e idrogeologico, movimentazione rocce e terre da scavo).

6. Depositi di materiali e merci a cielo aperto, impianti di attività produttive all'aperto. Per depositi di materiali e merci a cielo aperto e per impianti di attività produttive all'aperto si intendono gli spazi destinati al deposito di materiali, nonché gli spazi per deposito ed esposizione di merci con o senza vendita, non supportati da costruzioni che determinino superficie utile. Sono escluse da questa definizione le discariche di rifiuti, disciplinate da specifica normativa.
La realizzazione di depositi all'aperto di merci o di materiali e la realizzazione di impianti per attività produttive all'aperto, ove comportino l'esecuzione di lavori cui consegua trasformazione permanente del suolo inedificato, sono equiparati a interventi di nuova costruzione e soggetti alla relativa disciplina.

7. Opere di arredo urbano. Le opere per la realizzazione di manufatti di arredo urbano , così come definiti nel Glossario del Rue, sono oggetto di specifico regolamento settoriale.

8. Cambio d’uso con e senza opere. La disciplina dei cambi d’uso è definita all’art. 31 del presente Regolamento.

9. Riqualificazione energetica degli edifici. Negli interventi edilizi, l'applicazione delle disposizioni di legge vigenti in materia di risparmio energetico e riqualificazione energetica degli edifici prevede specifiche deroghe ed eccezioni nella misurazione delle grandezze urbanistico-edilizie e delle distanze, di cui ai Capi 1 e 2 del presente Titolo normativo del Rue.

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[Art.26] Repertorio delle opere

1. Opere di manutenzione ordinaria. Si riconducono a intervento di manutenzione ordinaria le seguenti opere, volte a riparare, rinnovare, sostituire le finiture degli edifici e integrarne o mantenerne in efficienza gli impianti tecnologici esistenti, a sistemare spazi esterni:

a) opere interne:
a1 – posa in opera, rinnovo e sostituzione di intonaci, rivestimenti, pavimenti, infissi e serramenti, impianti (idraulici, elettrici, igienici, di riscaldamento, di ventilazione, del gas), apparecchi sanitari, canne fumarie e relative opere connesse;
a2 – realizzazione di pareti attrezzate e in cartongesso (di altezza fino a 2,00 m) e di controssoffitti, comunque nel rispetto dei requisiti spaziali minimi prescritti dalla normativa vigente;
a3– rimozione di barriere architettoniche su edifici non soggetti a tutela e non aventi valore storico-architettonico, con opere (interne o sugli spazi di interfaccia) che non coinvolgano elementi strutturali e non comportino modifiche di sagoma.

b) opere sulle interfacce tra spazio interno ed esterno degli edifici:
b1 – rifacimento di manti di copertura (anche con inserimento di guaine impermeabilizzanti e pannelli isolanti) e realizzazione di impermeabilizzazioni in genere, senza modifica dei materiali;
b2 – rifacimento totale e parziale di intonaci e tinteggiature;
b3– installazione e rifacimento di serramenti e infissi esterni senza modifica del paramento murario; rifacimento di vetrine di negozi purché senza modifica del paramento murario e di forma e materiali ;
b4 – rifacimento di canne fumarie, di aspirazione e camini senza alterazione della posizione, della forma e della dimensione di quelle esistenti e relative opere connesse;
b5 – rifacimento e/o realizzazione di pluviali, grondaie, frontalini di balconi;
b6 – installazione di inferriate alle forature esistenti;
b7 – realizzazione di griglie a parete per adeguamento alle normative di sicurezza degli impianti;
b8 – installazione di antenne di piccole dimensioni (h<18,0 m) e parabole (diametro inferiore a 1 m);
b9 – installazione di condizionatori a parete, e appositi supporti;
b10 – installazione di pannelli solari e fotovoltaici in aderenza o integrati nelle coperture, senza modifiche di sagoma;
b11 – installazione di tende e tendoni a parete, con supporti metallici di ancoraggio ed elementi di protezione del meccanismo;
b12 – installazione di tenda retrattile su pergolato, comprensiva degli elementi di protezione del meccanismo e della tenda raccolta;
b13 – installazione di protezioni anticaduta sulle coperture a fini manutentivi.

c) opere sullo spazio aperto esterno:
c1 – rifacimento di recinzioni, cancellate, pavimentazioni e sistemazioni esterne senza modifiche di sedime e materiali;
c2 – realizzazione di recinzioni in rete metallica con paletti infissi al suolo, anche con fondazioni completamente interrate;
c3 – realizzazione di sondaggi per verifiche statiche, architettoniche, geologiche, archeologiche;
c4 – realizzazione di griglie di ventilazione (orizzontali e verticali) e di botole di accesso ai locali interrati;
c5– realizzazione di caditoie, pozzetti, reti fognarie e allacciamenti alle fognature e altri impianti a rete;
c6 – installazione di coperture pressostatiche, purché prive di qualsiasi struttura portante, di impianti sportivi esistenti;
c7 – installazione di tende e tendoni al suolo con supporti metallici, non chiusi lateralmente e con ancoraggio a terra non permanente ;
c8 – installazione di barbecue al suolo di altezza inferiore a 2,40 m al netto della canna fumaria;
c9 – movimenti di terra, se finalizzati alla realizzazione di impianti a rete.

2. Opere di manutenzione straordinaria. Si riconducono ad intervento di manutenzione straordinaria le seguenti opere, volte a rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici, a realizzare e integrare i servizi igienico-sanitari e tecnologici, ad adeguare e attrezzare gli spazi aperti:

d) opere interne:
d1 – interventi di qualsiasi tipo sulle murature diversi da quelli di manutenzione ordinaria;
d2– modifica, per aumento o per diminuzione, della dimensione delle unità immobiliari, mediante accorpamento di unità immobiliari diverse con identico uso o mediante accorpamento all'unità immobiliare di vani contigui appartenenti ad altra unità immobiliare con identico uso;
d3– realizzazione e/o spostamento di collegamenti verticali interni alle singole unità immobiliari senza aumento di Su;
d4– demolizione e/o sostituzione dei solai (anche con traslazione verticale degli stessi) senza aumento di Su all’interno dell’unità immobiliare;
d5– adeguamento dello spessore dei solai, delle coperture e delle murature perimetrali, senza modifica della sagoma planivolumetrica dell’edificio;
d6– consolidamento e rifacimento parziale delle murature, anche previa demolizione, comprese le strutture portanti perimetrali dell’edifico fino a un massimo del 50% del loro sviluppo;
d7– opere relative alle partizioni interne di qualsiasi tipo, materiale, spessore diverse da quelle di cui al comma 1, punto a2;
d8– apertura di porte tra unità immobiliari diverse, anche con usi differenti, che mantengano propria autonomia funzionale;
d9– realizzazione di soppalchi che non determinino aumento di Su (altezza libera sovrastante non superiore a 1,80 m); negli edifici industriali o di magazzino: realizzazione di strutture metalliche autoportanti, anche su più livelli, per lo stoccaggio delle merci di larghezza massima di 1,80 m e realizzazione di strutture grigliate per l'appoggio degli impianti tecnologici;
d10– sottomurazioni e interventi nel sottosuolo, comprese le iniezioni di resine o malte di consolidamento;
d11– rimozione di barriere architettoniche qualora su edifici soggetti a tutela o aventi valore storico-architettonico, o con opere (interne o sugli spazi di interfaccia) che coinvolgano elementi strutturali, senza modifiche di sagoma.

e) opere sulle interfacce tra spazio interno ed esterno degli edifici:
e1 – opere relative a muri esterni e coperture di qualsiasi tipo diverse da quelle di manutenzione ordinaria (comma 1, lettera b);
e2 – ispessimenti di muri esterni e coperture ai sensi e nei limiti delle vigenti disposizioni di legge nazionali e regionali in materia di riqualificazione energetica degli edifici;
e3 – costruzione di scale esterne di sicurezza aperte e scoperte e di scale aperte di accesso al primo piano fuori terra;
e4 – aperture di porte e finestre (o loro modifica), realizzazione di lucernai, compresi quelli a cupola con muretti di appoggio di altezza max di 10 cm;
e5 – realizzazione di canne fumarie esterne e di condotte di esalazione e aerazione esterne comprensive dei relativi terminali;
e6 – installazione di impianti tecnologici e realizzazione di volumi tecnici di altezza fino a 1,80 m;
e7 – installazione di pannelli fonoassorbenti e realizzazione di opere di mitigazione estetica (schermatura);
e8 – installazione di pensiline (con aggetto fino a 1,50 m), pergolati e gazebi privi di chiusure laterali e coperture fisse; e9 – installazione di vetrine e loro sostituzione con modifica di forma e materiali;
e10 - ripristino parziale di murature esterne.

f) opere sullo spazio aperto esterno:
f1 – rifacimento di muri di cinta, costruzione muri di sostegno e di contenimento;
f2 – costruzione di volumi tecnici al suolo con altezza fino a 1,80 m;
f3 – realizzazione di muri di cinta, recinzioni, cancellate, pavimentazioni e sistemazioni esterne e loro rifacimento con modifica dei materiali e delle tipologie;
f4 – realizzazione di accessi carrai e loro modifica;
f5 – costruzione piscine scoperte in lotti edificati, che comportino opere murarie e/o di scavo.

3. Opere di risanamento conservativo. Si riconducono ad intervento di risanamento conservativo le seguenti opere, volte ad assicurare la funzionalità dell’organismo, nel rispetto degli elementi tipologici, formali e strutturali:
g1 – consolidamento, ripristino e rinnovo degli elementi costitutivi dell’edificio, senza modifica della loro posizione, con opere diverse da quelle di manutenzione straordinaria;
g2 – eliminazione di elementi incongrui, estranei all’organismo edilizio;
g3 – inserimento di impianti tecnologici e igienico-sanitari.

4. Opere di ristrutturazione edilizia. Si riconducono ad intervento di ristrutturazione edilizia le seguenti opere, volte a trasformare gli edifici e ad ottenere organismi edilizi in parte o in tutto diversi dai precedenti, purché all’interno della sagoma planivolumetrica preesistente e sulla medesima area di sedime:
h1 – demolizione e ricostruzione totale dell’edificio;
h2 – demolizione e ricostruzione delle strutture portanti perimetrali dell’edificio quando eccedente il 50% del loro sviluppo superficiale;
h3 – realizzazione di nuova Su, ottenuta anche con il diverso posizionamento dei solai o l’inserimento di nuovi solai o soppalchi;
h4 – riposizionamento o nuovo inserimento di elementi distributivi verticali condominiali o comuni (scale);
h5 – aumento delle superfici accessorie entro sagoma e sedime;
h6 – aumento del numero di unità immobiliari con opere edilizie;
h7 – eventuale conversione, , di Sa in Su;
h8 – ricostruzione di edifici esistenti in stato di rudere, ossia dei quali sussista almeno il 50% delle strutture perimetrali esterne e un elemento della copertura che permetta di individuare l'altezza dell'edificio.

5. Nuova costruzione. Si riconducono ad intervento di nuova costruzione le seguenti opere di trasformazione del territorio:
i1 – nuova edificazione;
i2 – ampliamenti e sopraelevazioni;
i3 – opere di edificazione previa demolizione, quando non costituenti “ristrutturazione edilizia”, compresi gli interventi per sostituzione di pari volume con modifica o anche semplice traslazione dell'area di sedime;
i4 – nuova edificazione di pertinenze di edifici esistenti anche se completamente interrate e fuori dal sedime degli edifici;
i5 – installazione di impianti tecnologici e realizzazione di volumi tecnici di altezza superiore a  1,80 m;
i6 – costruzione di sporti, balconi e pensiline con aggetto maggiore di 1,50 m;
i7 – installazione di pergolati e gazebi con chiusure laterali e coperture fisse, diverse da quelle di cui al punto b12; installazione di tettoie (anche per il ricovero di autoveicoli);
i8 – installazione di chioschi e installazione di manufatti leggeri, anche prefabbricati e di qualsiasi altro tipo, quali roulottes, campers, case mobili, che siano utilizzati come abitazioni, ambienti di lavoro, depositi, magazzini in modo stanziale e stabile;
i9 – installazione e modifica in ampliamento di torri, tralicci e sostegni per impianti di ricetrasmissione televisiva, radiofonica, telefonica, e di antenne diverse da quelle di cui al comma 1, punto b8.
i10 – rimozione di barriere architettoniche qualora comportino modifiche di sagoma (a es.: ascensori esterni).

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CAPO 4 USI DEL TERRITORIO

 

[Art.27] Classificazione degli usi

1. Generalità. Ai fini di questo Regolamento, le attività insediate o insediabili sul territorio si riconducono all’elenco riportato al comma 2 del presente articolo, che le classifica per usi. L’elenco non è esaustivo ma esemplificativo: altre attività non direttamente citate devono essere ricondotte alla classificazione secondo il criterio dell’analogia.
In tali usi debbono intendersi comprese, anche ai sensi di specifica normativa, le attività complementari (benché, a rigore, appartenenti ad altre categorie) strettamente necessarie allo svolgimento dell’attività fondamentale e pertanto gli spazi accessori a esse collegate e/o correlate.
Nel presente Regolamento, il riferimento ad un uso implica il riferimento a tutte le relative articolazioni.

2. Usi e loro articolazioni. Gli usi insediabili sul territorio sono classificati in:
- usi abitativi di tipo urbano (1):

(1a) abitazioni singole permanenti e temporanee (compresi residence come “colonie” di appartamenti e case di vacanza, bed and breakfast);
(1b) abitazioni collettive (collegi, conventi);

- usi industriali e artigianali (2):
(2a) produzione industriale e artigianale di beni (comprese le attività connesse alla produzione: laboratori di sperimentazione e ricerca, uffici tecnici, amministrativi e commerciali);
(2b) magazzinaggio, spedizione e logistica (raccolta, conservazione, smistamento, movimentazione delle merci), commercio all’ingrosso (associato al dettaglio consentito);
(2c) deposito e stoccaggio a cielo aperto (di materiali e merci) con e senza vendita;
(2d) attività di recupero, trattamento, smaltimento di materiali di rifiuto;

- servizi economici e amministrativi (3):

(3a) attività direzionali in strutture complesse (centri di attività terziarie; palazzi e aggregati d’uffici autonomamente organizzati quali sedi direttive e gestionali di enti, istituzioni, agenzie, aziende pubbliche e private; fiere ed esposizioni merceologiche; centri congressuali e di ricerca);
(3b) attività di piccole dimensioni, svolte in singole unità immobiliari con Su fino a 300 mq, integrate in edifici che comprendono altri usi e attività (studi professionali, agenzie varie, attività di prestazione di servizi amministrativi, bancari, assicurativi, finanziari, di intermediazione, di ricerca e simili; centri civici e centri sociali; sedi di associazioni sindacali, politiche, di categoria, culturali, sportive, previdenziali, assistenziali e simili);

- servizi commerciali e artigianato di servizio (4):

(4a) commercio in grandi strutture e centri commerciali (con superficie di vendita oltre i 2.500 mq) o equivalenti aggregazioni di esercizi commerciali;
(4b) commercio in medio-grandi strutture (con superficie di vendita superiore a 1.500 fino a 2.500 mq) o equivalenti aggregazioni di esercizi commerciali;
(4c) commercio in medio-piccole strutture (con superficie di vendita superiore a 250 fino a 1.500 mq);
(4d) commercio in strutture di vicinato (con superficie di vendita fino a 250 mq), artigianato artistico, artigianato e attività di servizio alla casa e alla persona (comprese palestre fino a 100 utenti, centri estetici, parrucchieri);
(4e)laboratori di artigianato alimentare;
(4f) distribuzione di carburanti (stazioni di servizio);
(4g) garage e autorimesse private a pagamento e artigianato di servizio all’auto;

- servizi ricettivi e ristorativi (5):

(5a) accoglienza in alberghi, pensioni, motel, locande, ostelli, studentati (compresi residence come strutture alberghiere di miniappartamenti o camere con personale e servizi comuni di ristorazione, lavanderia, pulizia, sorveglianza, assistenza alla clientela, ecc.);
(5b) accoglienza in strutture all’aperto attrezzate (campeggi);
(5c) attività di pubblico esercizio (esercizi di somministrazione di alimenti e bevande: bar, ristoranti, trattorie, pizzerie)

- servizi ricreativi (6):

(6a) spettacolo, sport, cultura, tempo libero (impianti per lo spettacolo sportivo quali stadi e palasport; multiplex e multisala cinematografici, cinema, teatri; spazi espositivi e museali,; discoteche e sale da ballo; centri e sale polivalenti; centri per il fitness e la pratica sportiva, piscine, palestre) in grandi strutture o complessi di capienza oltre i 400 utenti contemporanei;
(6b) spettacolo, sport, cultura, tempo libero (impianti per lo spettacolo sportivo cinema, teatri; spazi espositivi e museali; discoteche e sale da ballo; centri e sale polivalenti; centri per il fitness e la pratica sportiva, piscine, palestre>100 utenti) in piccole e medie strutture di capienza fino a 400 utenti contemporanei;

- servizi sociali e di interesse generale (7):

(7a) servizi alla popolazione di livello locale: scolastici (fino alla media inferiore), socio-sanitari, religiosi;
(7b) servizi alla popolazione di livello sovralocale: scolastici (università escluse),  ospedalieri e socio-sanitari;
(7c) servizi per la formazione universitaria (campus e sedi);
(7d) servizi per la mobilità (stazioni, autostazioni, parcheggi pubblici oltre i 30 posti auto o 900 mq di superficie);


- usi rurali (8):

(8a) coltivazione dei fondi, orticoltura, floricoltura e silvicoltura (e relativi impianti e attrezzature)
(8b) attività agrituristiche e di turismo rurale (centri rurali di ristoro e degustazione; centri sportivi, centri di organizzazione del tempo libero e centri culturali in territorio rurale).

3. Usi principali. Si definiscono usi principali quelli funzionali alla disciplina del mutamento d’uso, di cui al successivo art. 31. Sono usi principali ai sensi del presente Regolamento quelli individuati con i numeri 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8 al precedente comma 2.

4. Usi regolati da Poc. Il Poc selezionerà gli usi ammissibili per le trasformazioni in esso previste con riferimento alla classificazione di cui al comma 2 e al quadro normativo del Psc. Il Rue definisce, nella disciplina degli Ambiti di cui alla Parte 3, i casi e le soglie oltre le quali i cambi d’uso possono essere consentiti dal Poc.

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[Art.28] Usi e impatti urbanistici

1. Competenze e finalità. La disciplina dell'uso dei suoli per una corretta composizione e organizzazione degli insediamenti compete agli strumenti della pianificazione urbanistica comunale (Psc, Rue, Poc) per quanto definito dagli articoli 28 (comma 2, lettera e), 29 (comma 1), 30 (comma 2, lettera a) della Lr 20/2000 e s.m.i. In particolare, gli strumenti urbanistici regolano gli usi al loro insediarsi attraverso le procedure di rilascio dei titoli abilitativi per le opere ad essi subordinate.
La disciplina e il controllo del corretto dispiegarsi nel tempo delle specifiche attività riconducibili al medesimo uso, nonché gli atti autorizzativi ad esse relative, attengono alle normative specifiche e alla regolamentazione di settore. Nella regolazione degli usi sul territorio comunale il Rue:
- persegue l’obiettivo di favorire l’articolazione e la compresenza di usi molteplici e vari negli insediamenti, e il loro modificarsi e rinnovarsi in quanto fattori di vitalità e qualità degli insediamenti;
- definisce i modi con cui prevenire le situazioni di conflitto, derivanti dall’insediarsi di usi differenti in condizioni specifiche di contesto, che determinino potenziale pregiudizio dell’obiettivo perseguito.

2. Usi, impatti, sostenibilità. Il Rue disciplina gli usi sul territorio comunale secondo criteri di compatibilità e sostenibilità, ossia in ragione degli impatti da questi prodotti, definendo requisiti dotazionali minimi da garantirsi comunque in relazione all’insediamento dei diversi usi sul territorio e stabilendo criteri minimi d’ammissibilità da rispettarsi nei casi in cui l’insediarsi di un uso sia condizionato.

3. Classificazione degli impatti urbanistici. I fattori impattanti correlati agli usi si distinguono in:
- fattori di deficit infrastrutturale: possono compromettere l’equilibrio dotazionale del contesto in cui l’uso si insedia, con effetti di sovraccarico sulle reti esistenti;
- fattori di pericolosità: possono compromettere le condizioni di salubrità del contesto in cui l’uso si insedia, con effetti di rischio per la salute delle persone;
- fattori di disagio/disturbo: possono pregiudicare le condizioni di vivibilità del contesto in cui l’uso si insedia, con effetti di malessere psico-fisico delle persone;
- fattori di impoverimento ecologico: possono compromettere o peggiorare sensibilmente le condizioni di efficienza dell’ecosistema urbano con riferimento all'habitat locale e alle reti ambientali.
Il Rue disaggrega questi fattori impattanti potenziali come segue:
- deficit infrastrutturale
1. impatto sulla sosta;
2. impatto sulla mobilità e sul traffico ;
3. impatto su rete e impianti idrici;
4. impatto su rete e impianti fognari;
5. impatto su reti e impianti energetici;
6. impatto sul sistema di gestione dei rifiuti urbani;
- pericolosità
7. rischio di incidente;
8. rischio di inquinamento;
9. uso/movimentazione di sostanze nocive e pericolose;
- disagio/disturbo
10. rumore;
- deficit ecologico
11. impoverimento vegetazionale e interferenza con nodi e connessioni ecologiche;
I criteri d’ammissibilità in riferimento agli altri indicatori d’impatto, qualora l’insediarsi di un uso sia subordinato a verifica di sostenibilità, sono definiti dall’art. 29 (Condizioni di ammissibilità in relazione agli impatti).

4. Disciplina degli usi. Le norme d’Ambito definiscono gli usi esclusi, in relazione alle specifiche condizioni di contesto.
Le norme d’Ambito definiscono altresì gli usi, in relazione agli interventi, la cui ammissibilità è subordinata a verifica di sostenibilità: per l’insediarsi di ogni uso ad ammissibilità condizionata dovranno essere rispettati i criteri di cui all’articolo 29 (Condizioni di ammissibilità in relazione agli impatti).
Le norme d’Ambito possono altresì introdurre specifici criteri d’ammissibilità degli usi, ovvero modificare i requisiti generali definiti dagli articoli 30 (Dotazioni di parcheggi correlate agli usi) e 29 (Condizioni di ammissibilità in relazione agli impatti) in ragione delle particolari condizioni di contesto.
Gli usi che non siano esclusi o condizionati a verifica di ammissibilità dalle norme d’Ambito sono ammessi.

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[Art. 29] Condizioni di ammissibilità urbanistica in relazione agli impatti

1. Condizioni. Ove l'insediamento di un uso in un Ambito sia condizionato a verifica di ammissibilità urbanistica, per gli specifici fattori d'impatto indicati nelle norme d'Ambito, negli interventi di nuova costruzione consistenti in opere di edificazione ex novo e negli interventi di ristrutturazione globale che comportino variazione dell'uso precedentemente insediato dovrà essere garantito l'assolvimento delle condizioni riportate nella tabella di cui al presente comma, fatti comunque salvi i requisiti tecnici per gli edifici e le loro aggregazioni, di cui alla Parte 2, artt. 55 e 56 del presente Regolamento e alla vigente normativa regionale e nazionale. La verifica non è richiesta per tutti gli altri interventi.

Con modalità analoghe a quelle previste dall'articolo 34, comma 1, il progettista dichiara l'assolvimento delle condizioni certificabili (contraddistinte da asterisco nella tabella che segue). Per le condizioni espresse in forma qualitativa (contraddistinte dalla lettera “R”), l'assolvimento è da dimostrarsi in una circostanziata relazione tecnico-illustrativa, che documenti analiticamente, con riferimento alle singole condizioni, le specifiche soluzioni adottate e gli elaborati di progetto in cui queste si evidenziano.

 

Impatto sulla sosta

Assolvimento delle dotazioni minime (PU e PE) definite all'art. 30 (Dotazioni di parcheggi correlate agli usi).

 

*/R

Impatto sulla mobilità e sul traffico

Studio relativo all'insediamento proposto, redatto secondo le modalità previste dal Regolamento Viario vigente, contenente:
- verifica dei flussi di traffico generato/attratto ante e post operam (con particolare attenzione ai flussi di traffico pesante attratto/generato) estesa all'area d'influenza dell'intervento e valutazione positiva circa la capacità di assorbimento da parte della rete esistente oppure della effettiva possibilità di suo adeguamento;
- verifica dello schema di accessibilità (pedonale, ciclabile, veicolare, trasporto pubblico);
- ricognizione dei punti di pericolosità e definizione degli interventi atti a rimuoverne i fattori;
- valutazione delle ricadute sulla qualità ambientale del contesto e misure adottate per rimuovere o mitigare gli eventuali effetti negativi.

 

R

Impatto su rete e impianti idrici

Assenso all'allacciamento da parte dell'ente gestore.

 

*

Impatto su rete e impianti fognari

Assenso all'allacciamento da parte dell'ente gestore.

 

*

Impatto su reti e impianti energetici

Assenso all'allacciamento da parte dell'ente gestore.

 

*

Impatto sul sistema di gestione dei rifiuti urbani

Per usi diversi dall'abitativo (per il quale si rinvia alle prescrizioni della Scheda prestazionale del Rue E10.1 e alla correlata Scheda tecnica di dettaglio dE10.1), stima delle quantità e del tipo di rifiuti prodotti e adozione di adeguate soluzioni progettuali per il deposito temporaneo in sito, in relazione al servizio di raccolta.

 

R

Rischio di incidente

Dichiarazione che l'attività non rientra tra quelle definite “a rischio di incidente rilevante” di cui al Dlgs 334/1999 e s.m.i

 

*

Rischio di inquinamento da rifiuti

Valutazione positiva circa la limitata produzione di rifiuti pericolosi con specifiche misure di sicurezza per il deposito temporaneo in sito. La produzione può intendersi limitata qualora il deposito temporaneo di rifiuti pericolosi non superi i 10 mc.

Valutazione positiva circa l'assenza di reflui con sostanze pericolose e di scarico in fognatura di rifiuti liquidi.

 

*

 

*

Uso/movimentazione di sostanze nocive e pericolose

Valutazione positiva circa l' uso e la movimentazione in sicurezza di sostanze pericolose (quali sostanze cancerogene, mutagene, teratogene).

*

Rumore

Esame dei caratteri specifici dell'attività e valutazione positiva (con documentazione acustica redatta secondo DGR 673/2004 da tecnico competente ai sensi della normativa vigente), in coerenza con i limiti definiti dalla Classificazione acustica e dalla Valsat del Psc ovvero con le possibili opere di mitigazione da predisporsi per il loro rispetto, circa la presenza di clima acustico idoneo all'insediarsi dell'uso e di impatto di quest'ultimo sul clima acustico locale, o, se in presenza di un clima acustico già superiore ai limi della classificazione acustica, non peggiorativo.

 

R

Impoverimento vegetazionale e interferenza con nodi e connessioni ecologiche

Stima dell'impatto sulla vegetazione esistente e valutazione positiva circa le possibilità d'incremento locale della fitomassa, con introduzione di elementi di arricchimento ecologico. Stima dell'interferenza con elementi del connettivo ecologico (individuati nella tavola “Dotazioni ecologiche ambientali” del Psc) e valutazione positiva.

R

 

 

R

 

 

2. Valutazione di ammissibilità urbanistica degli usi. Nei casi d’ammissibilità condizionata degli usi, la valutazione si svolge distinguendo tra interventi diretti e interventi soggetti a Poc.
Negli interventi diretti l'assolvimento delle condizioni richieste è dimostrato nei modi definiti dal precedente comma 1. Ai fini della valutazione d'ammissibilità è possibile richiedere Valutazione preventiva dell'intervento, ai sensi e nei limiti dell'art. 103 del presente Regolamento. La valutazione preventiva è obbligatoria nel caso di intervento soggetto a Dia. Nel caso di intervento soggetto a procedure di Poc i contenuti di cui al comma 1 devono costituire parte integrante della valutazione di sostenibilità dell'intervento e non vanno riproposti in sede di titolo abilitativo.

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[Art. 30] Dotazioni di parcheggi correlate agli usi

1. Interventi diretti. In relazione agli usi da insediarsi e agli impatti da questi generati sul sistema della sosta, ciascun intervento di nuova costruzione (limitatamente ai tipi i1, i2 e i3 di cui all'art. 26, c. 5 del Rue), di ristrutturazione edilizia (limitatamente ai tipi h1,h2,h3 e h8 di cui all'art. 26, c. 4 del Rue), il cambio d'uso con opere (di cui all'articolo 31), il cambio d'uso senza opere (di cui all'articolo 31) che determini un incremento del carico urbanistico, così come definito nel Glossario del Rue, comporta quantità minime di parcheggi pubblici ( parcheggi pubblici per l'urbanizzazione - PU ) da garantirsi quali parti del sistema di infrastrutture per l'urbanizzazione degli insediamenti.
Nella Parte 4 del Rue sono indicate le norme relative alla realizzazione in loco e alla cessione, ovvero alla conversione in onere monetario (monetizzazione) delle dotazioni di parcheggi pubblici per l'urbanizzazione (PU). Le risorse finanziarie in tal modo acquisite dal Comune sono vincolate alla realizzazione di opere di cui agli artt. A-23, comma 2, lettera f e A-24, comma 2, lettera h dell'Allegato della Lr 20/2000, all'interno della Situazione in cui si sono generate.
In relazione agli interventi di nuova costruzione, limitatamente alle opere di cui alle voci i1 e i3 dell'art. 26, comma 5 e di ristrutturazione edilizia, limitatamente alla voce h1 dell'art. 26, comma 4, dovranno altresì garantirsi adeguate quote di parcheggi di tipo pertinenziale, d'uso riservato o comune per gli abitanti e gli utenti dei singoli organismi edilizi, in funzione delle specifiche attività che vi si svolgono ( parcheggi al servizio degli edifici - PE ).
Le prescritte dotazioni di parcheggi al servizio degli edifici (PE) sono da garantirsi in loco e da realizzarsi nell'unità edilizia o nel lotto d'intervento, o in altra area immediatamente prossima (lotti confinanti con quello d'intervento), purché appartenente alla medesima proprietà e permanentemente asservita.
Le dotazioni minime di parcheggi al servizio degli edifici (PE) e di parcheggi pubblici per l'urbanizzazione (PU) sono determinate come segue, in relazione agli usi da insediarsi (di cui all'art. 27 Classificazione degli usi):
- 1a, 1b: PE = 50% Su e comunque non meno di un posto auto per unità immobiliare; PU = 10% Su;
- 2a, 2b: PE = 20% Su e comunque in quantità sufficiente da garantire lo svolgimento delle attività di sosta/carico/scarico dei mezzi pesanti esclusivamente all'interno del lotto; PU = 10% Su;
- 2c: PE = 1 posto auto/200 mq Sf; PU = 1 posto auto/500 mq Sf;
- 3a: PE = 50% Su; PU = 100% Su;
- 3b: PE = 40% Su; PU = 60% Su;
- 4a: PE secondo la normativa di settore ; PU = 40% Su;
- 4b: PE secondo la normativa di settore; PU = 40% Su;
- 4c: PE secondo la normativa di settore; PU = 40% Su;
- 4d, 4e, 4g: PE = 30% Su; PU = 20% Su;
- 4f: PE = 1 posto auto/200 mq Sf e comunque non meno di un posto auto per impianto di distribuzione;
- 5a: PE = 1 posto auto/2 posti letto (ricettività potenziale della struttura); PU = 40% Su;
- 5b: PE = 1 posto auto/2 utenti (ricettività potenziale della struttura) e comunque nel rispetto della normativa di settore; PU = 20% Sf;
- 5c: PE = 60% Su; PU = 20% Su;
- 6a: PE = 1 posto auto/2 utenti (capienza di pubblico autorizzata); PU = 50% Su o di Sf nel caso di presenza non significativa di parti edificate;
- 6b: PE = 1 posto auto/3 utenti (capienza di pubblico autorizzata); PU = 40% Su o di Sf nel caso di presenza non significativa di parti edificate;
- 7a, 7b, 7c, 7d: PE = 50% Su
- 8b: PE = 1 posto auto/3 utenti (capienza potenziale della struttura).
Con riferimento alle attività commerciali (usi 4a, 4b, 4c, 4d) dovranno garantirsi le dotazioni prescritte all'insediamento di ogni nuova attività o anche quando per effetto di ampliamento di attività esistente si determini il superamento delle soglie definite al punto 5.2.5 dei sopra citati Criteri regionali di pianificazione delle attività commerciali e s.m.i. , con le sole eccezioni di nuova attività commerciale di vicinato (uso 4d) che si insedi in unità immobiliare già ad uso commerciale o di frazionamento di unità ad uso commerciale che comporti esclusivamente la formazione di strutture commerciali di vicinato (uso 4d).

2. Interventi soggetti a Pua. Negli interventi soggetti a Piano urbanistico attuativo dovranno essere comunque rispettate le quote di dotazioni minime di aree pubbliche per attrezzature e spazi collettivi prescritte dall'art. A-24, comma 3 dell'allegato “Contenuti della pianificazione” della Lr 20/2000.
Dovranno altresì essere verificati i requisiti dotazionali minimi per spazi a parcheggio, di cui al comma 1 del presente articolo, definiti per ciascun uso con riferimento agli interventi diretti.

 

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[Art. 31] Cambio d’uso

Costituisce cambio d'uso di una unità immobiliare, realizzato con opere o senza l'esecuzione di opere edilizie, il passaggio , da un uso ad un altro tra quelli elencati al comma 2 dell'art. 27., identificati con numero ( uso principale), o con numero e lettera. Non costituisce cambio d'uso il passaggio di uso tra lettere, all'interno dello stesso uso principale, qualora eseguito senza opere (compresa la manutenzione straordinaria ), se il nuovo uso identificato con lettera non prevede aumento di dotazioni territoriali o verifiche di ammissibilità.
Il cambio d'uso, se non accompagnato da opere o accompagnato da opere riconducibili alla manutenzione ordinaria e manutenzione straordinaria, si definisce "senza opere" ed è soggetto al reperimento integrale delle eventuali maggiori dotazioni, o alla loro monetizzazione ove consentito e comporta il versamento della differenza tra gli oneri di urbanizzazione per la nuova destinazione d'uso e gli oneri previsti, nelle nuove costruzioni, per la destinazione d'uso in atto.
Il cambio d'uso, se accompagnato da opere non solamente riconducibili alla manutenzione ordinaria e manutenzione straordinaria, per le quali non sono richieste le dotazioni è comunque soggetto al reperimento integrale delle eventuali maggiori dotazioni, o alla loro monetizzazione ove consentito. e comporta il versamento della contributo di costruzione delle opere relative.
Il cambio d'uso, se accompagnato da opere di ristrutturazione di tipo h1,h2 e h8 è soggetto alle dotazioni previste per l'intervento e alla loro monetizzazione ove consentito. e comporta il versamento della contributo di costruzione delle opere relative.
Il cambio d'uso o nuovo insediamento non è mai ammesso verso usi esclusi dalle norme d'Ambito, ed è soggetto a verifiche di ammissibilità ove stabilito dalla disciplina degli Ambiti.

 

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[Art. 32] Tutela di alcuni usi e attività

1. Attività commerciali e artigianali diffuse. Il Rue tutela e promuove la valorizzazione di attività commerciali e artigianali diffuse nel territorio urbano strutturato, al fine di aumentare la vitalità degli spazi stradali, con particolare riferimento alle strade centralità. Le attività oggetto di tutela sono, in dettaglio: commercio in strutture di vicinato e artigianato di servizio alla persona (4d), laboratori di artigianato alimentare (4e) , attività di pubblico esercizio (5c).
Le unità immobiliari che ospitano usi classificati come (4d), (4e), (5c), con locali al piano terra che si affacciano con vetrine sui fronti stradali delle strade centralità (come indicate dalla cartografia di Rue e Psc), sui fronti stradali di tutte le strade comprese tra le vie Farini, Carbonesi, Val d'Aposa, piazza Galileo, Ugo Bassi, Rizzoli, Castiglione, e sui fronti stradali delle vie Farini, piazza Cavour, Ugo Bassi, Marconi e Lame (da via Ugo Bassi a via Riva di Reno), dell'Indipendenza , non possono essere destinate all’uso classificato come (3): Servizi economici e amministrativi. Le medesime unità non possono essere adibite a magazzino, parcheggio e altro spazio accessorio che non consenta la valorizzazione delle vetrine su strada. Sono consentiti tutti gli altri usi stabiliti dalle norme d’Ambito in cui l’immobile ricade.
Le attività commerciali di vicinato (4d) possono ampliarsi fino a raggiungere la soglia superiore delle medio-piccole strutture di vendita (4c), esclusivamente sulle strade centralità individuate da Psc e Rue, mediante l'attivazione di specifiche modalità autorizzative previste dalla regolamentazione di settore: questa norma prevale sulle eventuali limitazioni d'uso stabilite per l'ambito in cui si opera.

2. Attività industriali e artigianali negli Ambiti a caratterizzazione funzionale mista. Al fine di garantire il mantenimento di un adeguato mix funzionale negli ambiti misti, gli edifici che ospitano le attività produttive riconducibili agli usi industriali e artigianali compresi i relativi servizi alla produzione (2), possono essere adeguati a nuove esigenze legate allo sviluppo dell’attività mediante interventi una tantum di nuova costruzione per ampliamento extra sagoma (opere di cui al punto i2 dell'art.26, comma 5) con volumi non superiori al 10% di quello totale esistente. In tal caso, la richiesta di titolo abilitativo dovrà essere accompagnata da un atto trascritto che impegni la proprietà a non mutare la destinazione d’uso dell’immobile per almeno anni 10.

3. Esercizio cinematografico. Al fine di tutelare gli esercizi cinematografici in una prospettiva di valorizzazione della vivibilità del territorio urbano strutturato, non è consentito il cambio d’uso di quelli esistenti; sono invece consentiti interventi finalizzati alla riattivazione degli esercizi cinematografici dismessi, nonché alla riqualificazione di quelli esistenti, anche attraverso la parziale destinazione della superficie ad altri usi compatibili. Gli interventi di riqualificazione devono garantire la permanenza all’interno dell’immobile di almeno una sala cinematografica e/o multimediale, e consentono l’introduzione degli usi consentiti dalla disciplina dell'ambito in cui l'immobile ricade, con esclusione dell'uso abitativo.

4. Attività ricettive. Con esclusione degli Ambiti storici, degli Ambiti di valore naturale ambientale e nelle zone di particolare interesse paessaggistico-ambientale (articolo 13 del Psc, Carta unica), per le attrezzature ricettive esistenti alla data di adozione del Psc, è consentito l'incremento del Vte fino ad un massimo del 10%, finalizzato alla razionalizzazione e miglioramento della dotazione delle stanze e dei servizi annessi.

5. Impianti di distribuzione dei carburanti. L'installazione di nuovi impianti e l'adeguamento di impianti esistenti sono oggetto di specifico regolamento di settore che disciplina i criteri di localizzazione e le norme tecniche e procedurali per l'installazione ed il funzionamento degli stessi.
Fino all'adeguamento del vigente regolamento (approvato con deliberazione O.d.g. 118 del 9 luglio 2001) le disposizioni ivi espresse con riferimento alla zona A del PRG debbono intendersi riferite agli ambiti storici del Rue.

6. Cumulabilità degli incrementi volumetrici. Gli incrementi volumetrici consentiti in ragione di obiettivi di sostegno a specifica attività di cui al comma 2 e comma 4, e quelli consentiti in ragione del perseguimento di migliori livelli prestazionali degli edifici (articolo 56) sono cumulabili.

 

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